Nemovitostní fondy

Co to vlastně je ten nemovitostní fond? Zjednodušeně je to prostředník mezi např. Vámi (investory, potencionálními investory) a trhem nemovitostí. Výhodou nemovitostních fondů je to, že kumuluje prostředky od více lidí, nakupuje nemovitosti různého typu v různých regionech. Vy profitujete na nájemném, nemusíte disponovat vysokou počáteční investicí jako když si chcete koupit investiční byt k pronájmu. Nemusíte znát realitní trh, nemusíte se starat o nemovitost, hledat nájemníky. Můžete naopak „vlastnit“ více nemovitostí a tak rozložit riziko možných neplatičů nájemného. Můžete také rozložit riziko na různé regiony, na různé nemovitosti – např. kancelářské budovy, business budovy, komerční prostory, skladové a průmyslové plochy atd.

Jak to funguje? Pošlete peníze do nemovitostního fondu, stáváte se podílníkem fondu a vyděláváte na vlastnictví nemovitostí v jeho majetku. Cílem nemovitostních fondů je stabilní zhodnocení vložených prostředků podílníků. Hlavní částí výnosu je tvořen právě příjmem z pronájmu. Většina nemovitostních fondů pamatuje i na inflaci, resp. smluvně se chrání proti růstu inflace (nájemní smlouvy mají v sobě zaimplementovány inflační doložky). Nemovitostní fondy dále z peněz investorů nakupují další nemovitosti. K nákupu také používají z části úvěry. Toto může přinášet riziko, čím vyšší zadluženost, tím je investice rizikovější. Fondy s úvěrovou angažovaností (zadlužením) do 30 % patří do skupiny konzervativních investic, naopak fondy s úvěrovou angažovaností 70 % a více jsou silně rizikové. U nemovitostních fondů by úvěrové zatížení nemělo být vyšší než 50 %.

Na správu nemovitostí fondy většinově zakládají tzv. SPV (special purpose vehicle, aneb účelové firmy). Rozdíl je pak ten, že v katastru nemovitostí vidíte jako vlastníka tuto firmu, ne fond. Nevýhodou může být menší transparentnost. Výhodou SPV je však možné získání úvěru (fond jako takový úvěr získat nemůže). Když si fond prostřednictvím SPV může půjčit peníze za levně – za nízký úrok, dostane se k většímu kapitálu (k většímu obnosu) a výnos z jeho vlastního kapitálu roste. Pak také může nabídnout svým investorům vyšší úrok.

Nemovitostní fond musí pravidelně přeceňovat hodnotu nemovitostí ve svém portfoliu. Některé fondy přeceňují často, agresivněji zohledňují vývoj cen na a tím vykazují vyšší výkonnost. Některé fondy nemovitosti koupí, vzápětí je přecení směrem nahoru a tím pádem také teoreticky navyšují svůj majetek. To může být zlomové v období, kdy se realitnímu trhu nedaří, nemovitosti klesnou a daný fond může vykazovat i ztrátu, tzn. Vy jako investoři nebudete vydělávat, ale prodělávat.

Proto je vhodné se ptát, jak často daný fond přeceňuje svůj majetek a dívat se na křivky výkonnosti. Když uvidíte „zub“ letící nahoru, pak dlouho nic a zase další „zub“ směrem nahoru, tak si můžete být jisti, že fond si s přeceňováním hraje… Stabilní křivka dává jasně najevo, že přeceňování je děláno konzervativnější metodou a ovlivňuje výnos je minimálně.

Co je tedy vhodné u nemovitostních fondů vědět?

  1. kdo za nemovitostním fondem stojí, jaké účelové společnosti fond má,
  2. jaké nemovitosti má fond ve správě – čím méně nemovitostní fond vlastní, tím je portfolio méně rozloženo. Optimálně by měly být nemovitosti různého typu, na různých místech,
  3. zadlužení – dosažení optimálních podmínek zadlužení, které pomáhá dosáhnout na lepší nemovitosti,
  4. poplatky, jaké si fond účtuje (ty jsou schovány pod zkratkou TER, čím vyšší číslo, tím vyšší nákladovost),
  5. velikost fondu a volné prostředky na účtu (fond ze zákona musí mít 20 % vlastního kapitálu na účtu, aby mohl vyplatit odcházející investory. Má-li financí na účtu více, pak peníze nevydělávají….).

V České republice fungují tyto nemovitostní fondy (myšleno pro drobné investory, retail):

  • ZFP realitní, který v roce 2018 dosáhl nejvyššího výnosu (8,95 % p.a., tento fond však patří k fondům, kde velkou část výnosnosti hraje přeceňování),
  • Investika realitní fond (nejmladší fond, dosahujíc v průměru 5 %),
  • Raiffeisen realitní fond (také se drží skvěle, od založení má 3,65 %),
  • Czech Real Investment Fund investiční skupiny DRFG (specializuje se na retailová centra u hypermarketů, v roce 2018 si investoři připsali 4,43 %) ,
  • ČS nemovitostní fond (největší nemovitostní fond, má nejnižší výnos od založení, a to 1,46 %. Je to dáno tím, že tento fond má velký příliv kapitálu od investorů, ten nestačí investovat. Když má fond hodně hotovosti, které nenese nájem, pak se snižuje i výnos pro investory),
  • Realita nemovitostní fond od Tesly investiční společnosti (právě tento fond nakupuje nemovitosti na přímo, nevyužívá již zmiňované SPV, patří tak k nejkonzervativnějším fondům se stabilním výnosem kolem 3 %)
  • Conseq realitní, kterému se loni moc nedařilo, a to v důsledku přebytků hotovosti (2,69 % p.a.).

Jak si nemovitostní fondy celkově vedou, můžete sledovat např. zde. Jsou zde jak realitní fondy pro kvalifikované investory (vklad vyšší než jeden milion), tak i pro retail (drobné investory). Celkem v nemovitostních fondech v roce 2018 bylo proinvestováno něco kolem 37 miliard korun.

Troufám si říci, že nemovitostní fondy mají své místo v portfolio každého – hlavně vyváženého – investora. V roce 2018 byly nemovitostní fondy snad jako jediné v plusu (křivky dluhopisových či akciových fondů drasticky v prosinci 2018 klesly) a taky jako jediné překonaly inflaci. Jde o poměrně konzervativní investici

Gabriela Zeisberger

 

Komentáře

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *